GModG 2026: Was die neue Heizungsfreiheit für Hausbesitzer in Mühldorf, Altötting und Waldkraiburg wirklich bedeutet

Kaum ein Gesetz hat Eigentümer in den vergangenen Jahren so verunsichert wie das Gebäudeenergiegesetz, häufig als „Heizungsgesetz“ bezeichnet. Viele meiner Kunden aus Mühldorf, Altötting, Waldkraiburg oder Haag fragen deshalb: „Muss ich jetzt doch keine Wärmepumpe einbauen? Kann ich wieder eine Gasheizung kaufen? Und lohnt sich eine energetische Sanierung überhaupt noch?“

Die wichtigste Antwort lautet: Sie erhalten voraussichtlich mehr technische Wahlmöglichkeiten. Die wirtschaftliche Verantwortung für diese Entscheidung liegt jedoch stärker als bisher bei Ihnen selbst.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz – kurz GModG – ist kein vollständig neues Regelwerk. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz soll umbenannt, neu strukturiert und an mehreren entscheidenden Stellen geändert werden.

Im Mittelpunkt steht der Heizungstausch. Die bisherige allgemeine Vorgabe, neu eingebaute Heizungen nach Ablauf bestimmter Übergangsfristen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, soll entfallen. Gleichzeitig sollen das Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel und die verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung gestrichen werden. Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gehören damit wieder ausdrücklich zu den grundsätzlich zulässigen Optionen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche energetischen Anforderungen abgeschafft werden. Vorgaben für die Gebäudehülle, bestimmte Dämmmaßnahmen, Energieausweise, neue Gebäude sowie Heizungs- und Anlagentechnik bleiben weiterhin bestehen.

Die wichtigsten Änderungen für Hausbesitzer

Muss eine funktionierende Heizung ausgetauscht werden?

Nein. Eine funktionierende Heizung muss nicht allein wegen des GModG ausgetauscht werden.

Das galt bereits für die meisten Heizungen unter dem bisherigen GEG. Neu ist, dass mit dem GModG auch das bisherige Betriebsverbot für bestimmte alte Gas- und Ölkessel entfallen soll. Die Vorschriften der bisherigen §§ 71 bis 71p sowie § 72 sollen gestrichen beziehungsweise durch neue Regelungen ersetzt werden.

Andere Anforderungen bleiben trotzdem zu beachten. Die Anlage muss weiterhin sicher betrieben werden und beispielsweise die Vorgaben des Immissionsschutz-, Schornsteinfeger- und gegebenenfalls Landesrechts erfüllen.

Aus Sicht eines Energieberaters ist außerdem wichtig: Die rechtliche Erlaubnis zum Weiterbetrieb ist keine Aussage über die Wirtschaftlichkeit. Ein alter Kessel kann weiterhin zulässig sein und trotzdem unnötig viel Energie verbrauchen, störanfällig sein oder hohe laufende Kosten verursachen.

Darf ich künftig wieder eine Gas- oder Ölheizung einbauen?

Grundsätzlich ja. Das neue Gesetz sieht eine freie Heizungswahl vor. Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein Bestandsgebäude einbaut, muss jedoch die sogenannte Bio-Treppe berücksichtigen.

Als anrechenbare Energieträger nennt der Gesetzestext unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie verschiedene Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch erneuerbare Wärmeanteile aus Hybridlösungen angerechnet werden.

Die Verfügbarkeit und die künftigen Preise dieser Brennstoffe lassen sich heute nicht verlässlich vorhersagen. Genau darin liegt ein wesentlicher wirtschaftlicher Unsicherheitsfaktor für Eigentümer, die sich für eine neue fossile Heizung entscheiden.

Warum „freie Heizungswahl“ nicht automatisch „günstige Heizungswahl“ bedeutet

Der Wegfall der 65-Prozent-Regel reduziert den rechtlichen Druck. Die Entscheidung über die langfristigen Kosten wird damit jedoch stärker auf den Eigentümer verlagert.

Wer heute eine Gas- oder Ölheizung einbaut, sollte nicht nur den Anschaffungspreis vergleichen. In eine seriöse Wirtschaftlichkeitsbetrachtung gehören insbesondere:

• die erwartete Nutzungsdauer der Anlage,
• die Kosten der vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffanteile,
• die weitere Entwicklung der CO₂-Kosten,
• Gasnetzentgelte und mögliche Veränderungen der Netzinfrastruktur,
• Umbaukosten bei einer späteren Umstellung,
• Wartung, Schornsteinfeger und Nebenstrom,
• der energetische Zustand und die geplante Entwicklung des Gebäudes.

Die CO₂-Bepreisung fossiler Brennstoffe wird durch das GModG nicht aufgehoben. Eine zunächst preisgünstige Gas- oder Ölheizung kann deshalb über einen Betrachtungszeitraum von 15 bis 25 Jahren höhere Gesamtkosten verursachen als eine technisch sinnvoll ausgelegte Wärmepumpe oder eine andere erneuerbare Lösung.

Welche Technik tatsächlich günstiger ist, lässt sich seriös nur für das konkrete Gebäude beurteilen. Entscheidend sind nicht allein Baujahr oder Wohnfläche, sondern beispielsweise Heizlast, Vorlauftemperatur, Heizflächen, Warmwasserbedarf, Stromanschluss, Dämmstandard und Nutzerverhalten.

Was passiert, wenn meine Heizung irreparabel ausfällt?

Eine defekte Heizung darf weiterhin repariert werden. Ist eine Reparatur nicht mehr möglich, soll der Eigentümer nach dem GModG grundsätzlich zwischen den gesetzlich zulässigen Heiztechniken wählen können.

Die bisher häufig genannte fünfjährige Übergangsfrist gehört zur Systematik des bisherigen GEG. Da die allgemeine 65-Prozent-Pflicht im GModG entfallen soll, ist diese Frist künftig nicht mehr der zentrale Maßstab.

Für den kurzfristigen Einbau einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach einem irreparablen Ausfall enthält der vom Bundestag beschlossene Text stattdessen eine zwölfmonatige Übergangsregelung für die Bio-Treppe. Nach Ablauf dieser Frist ist der dann geltende Brennstoffanteil einzuhalten.

Trotz der rechtlichen Erleichterung empfehle ich, nicht erst auf die Heizungshavarie zu warten. Unter Zeitdruck werden häufig Anlagen eingebaut, die zwar kurzfristig verfügbar sind, aber nicht zur langfristigen Entwicklung des Gebäudes passen.

Eine einfache Notfallplanung sollte bereits vor dem Ausfall klären:

• Welche Heizleistung benötigt das Haus tatsächlich?
• Eignet sich das vorhandene Heizsystem für niedrigere Vorlauftemperaturen?
• Ist ein wirtschaftlicher Wärmepumpenbetrieb möglich?
• Gibt es belastbare Pläne für ein örtliches Wärmenetz?
• Welche Maßnahmen an Fenstern, Dach oder Fassade sind ohnehin vorgesehen?
• Welche Förderbedingungen gelten zum Zeitpunkt der Beauftragung?

Welche Bedeutung hat die kommunale Wärmeplanung noch?

Die kommunale Wärmeplanung bleibt bestehen. Für Kommunen mit höchstens 100.000 Einwohnern – damit auch für die Städte und Gemeinden im Raum Mühldorf, Altötting und Waldkraiburg – soll grundsätzlich bis zum 30. Juni 2028 ein Wärmeplan vorliegen.

Anders als beim bisherigen GEG soll die Wärmeplanung künftig keine allgemeine 65-Prozent-Pflicht für den Heizungstausch mehr auslösen. Ihre praktische Bedeutung bleibt dennoch groß.

Der Wärmeplan kann Hinweise darauf geben,

• in welchen Gebieten Wärmenetze vorgesehen sind,
• wo dauerhaft dezentrale Heizungen notwendig bleiben,
• welche örtlichen Wärmequellen verfügbar sind,
• ob eine zukünftige leitungsgebundene Versorgung realistisch erscheint.

Wichtig ist dabei: Ein Wärmeplan ist zunächst eine strategische Planung. Er garantiert nicht automatisch, dass ein bestimmtes Gebäude tatsächlich angeschlossen wird. Wer seine Heizung austauschen möchte, sollte deshalb Zeitplan, Anschlussbedingungen, Wärmepreis und realistische Alternativen konkret prüfen.

Gelten für Dach, Fassade und Fenster keine Anforderungen mehr?

Doch. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist weit mehr als ein reines Heizungsgesetz.

Die energetischen Mindestanforderungen bei Änderungen an Außenbauteilen bleiben grundsätzlich bestehen. Wer beispielsweise eine Fassade erneuert, ein Dach neu aufbaut oder Fenster austauscht, muss weiterhin prüfen, ob die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz ausgelöst werden.

Auch Pflichten zur Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken sowie zur Dämmung zugänglicher Wärme- und Warmwasserleitungen bleiben relevant. Eine allgemeine Pflicht, jedes unsanierte Einfamilienhaus vollständig auf einen bestimmten Effizienzstandard zu bringen, ergibt sich daraus jedoch nicht.

Bleibt die Förderung für Wärmepumpen und Sanierungen bestehen?

Das GModG und die staatliche Gebäudeförderung sind voneinander getrennt. Eine Heizung kann gesetzlich zulässig sein, ohne förderfähig zu sein. Umgekehrt können Förderprogramme höhere technische Anforderungen stellen als das Gesetz.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird fortgeführt, allerdings treten am 21. Juli 2026 angepasste Förderbedingungen in Kraft. Für bereits vorbereitete Vorhaben gelten nach den veröffentlichten Informationen Vertrauensschutz- beziehungsweise Übergangsregelungen.

Vor einer Beauftragung sollten deshalb immer drei Fragen getrennt beantwortet werden:

1. Ist die geplante Anlage nach dem aktuell geltenden Recht zulässig?
2. Ist sie technisch und wirtschaftlich für das Gebäude geeignet?
3. Ist sie nach den zum Antragszeitpunkt geltenden Bedingungen förderfähig?

Gerade bei Fördervorhaben bleibt der richtige Ablauf entscheidend. Ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag darf häufig erst unter den in der jeweiligen Förderrichtlinie vorgesehenen Bedingungen abgeschlossen beziehungsweise wirksam werden.

Welche Konsequenzen entstehen für Vermieter?

Vermieter sollen ebenfalls neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen einbauen dürfen. Gleichzeitig enthält das Gesetz besondere Regeln zur Verteilung bestimmter laufender Kosten.

Bei einer nach dem GModG neu eingebauten fossilen Heizung sollen Vermieter und Mieter ab 2028 bestimmte Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten grundsätzlich hälftig tragen. Ab 2029 soll die hälftige Aufteilung zusätzlich für Kosten der verpflichtenden biogenen Brennstoffanteile gelten, allerdings nur bis zu dem im Gesetz festgelegten Umfang. Für bestimmte Vermieter sieht der beschlossene Text eine Härtefallregelung vor.

Für Vermieter bedeutet das: Eine vermeintlich günstige fossile Ersatzheizung kann nicht nur energetische, sondern auch mietrechtliche und abrechnungstechnische Folgen haben.

Meine Empfehlung: Technologiefreiheit nutzen – aber Lebenszykluskosten betrachten

Das neue Gesetz nimmt vielen Eigentümern die Angst vor einem kurzfristigen Heizungsverbot. Das ist grundsätzlich positiv. Niemand sollte eine funktionierende Anlage allein aus Sorge vor einer gesetzlichen Austauschpflicht voreilig ersetzen.

Ebenso falsch wäre es jedoch, aus dem GModG abzuleiten, dass Gas und Öl nun wieder uneingeschränkt zukunftssicher seien.

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Häufige Fragen zum GModG 2026